公司对外签订租赁合同中的注意事项?

南通律师网 www.nt64.net

  公司对外签订租赁合同中的注意事项?
  
  一、审查要点
  
  (一)对出租主体的审查
  
  对出租主体的审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。
  
  审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同，以上名称供参考)，主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
  
  如果出租人非产权人，而是承租后再转租，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人)，相关文件应作为合同附件。
  
  (二)审查合同是否有违反强制性规定的内容
  
  如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。
  
  (三)租赁标的物的准确描述合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。此外，要对租赁物作完整描述，如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。
  
  (四)租赁标的物用途
  
  在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅，则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途，如用于营业、办公或仓储等。
  
  (五)关于租赁标的物周边环境的约定
  
  如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车地点，周围是否有娱乐场所影响办公等。
  
  (六)租赁期限的审查
  
  审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《民法典》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定(如“永久”或者“30年”)，需修改为20年以下。
  
  (七)租赁标的物交付的约定
  
  审查是否有房屋移交方面的具体约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。
  
  (八)租金条款的审查
  
  审查有关租金的约定是否完整，具体包含以下几个方面：
  
  1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。2.租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。
  
  3.是否有类似约定：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外，出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”
  
  (九)装修及免租期的约定
  
  审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造，应在合同中约定：在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下，出租人同意承租方进行装修改造，并应约定合理的免租期限。
  
  (十)关于宣传广告事项的约定
  
  对于租赁房屋用途为营业、办公的，承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此，审查租赁合同时，注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传，并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下，此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付，须对费用标准及支付作具体明确的约定。
  
  (十一)关于维修、修缮的约定
  
  审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时，出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修，费用由出租方承担(但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担)。同时，合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公，且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准，承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
  
  (十二)关于租赁物不能正常使用，减少租金及费用的约定审查合同时，注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时，承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费，如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
  
  (十三)违约责任的约定应尽可能具体和量化
  
  违约责任方面，应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约，违约金数额或比例不宜过低。
  
  (十四)关于承诺保证条款
  
  租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。
  
  (十五)关于租赁登记备案的约定
  
  根据《城市房地产管理办法》第五百零六条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。因此，在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。
  
  (十六)审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件
  
  关于优先承租权，目前法律没有明确规定，若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能造成损失。因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件)。
  
  

·公司固定资产管理办法是？
      公司固定资产管理办法是？ 我们都知道，固定资产管理一般是运用在大型的公司里面，在大型公司里，财产相对于比较多，因此需要固定资产管理，固定资产管理是对公司下面的财产的合理管理，以至于公司的财产不会受到损失，那么固定资产管理办法是什么呢？下面我们将为您进行详细的解答。 一、固定资...

·新公司法需要验资吗？有哪些
      新公司法需要验资吗？有哪些出资方式？ 公司的设立、经营、解散等事项都需要遵循公司法的相关规定。而公司法处于不断发展变化的状态，以适应经济发展的需要。我们知道，公司成立之初是需要一定的注册资金的，而原有的公司法规定了股东的出资应出具验资证明，那新公司法需要验资吗?新公司法规定了哪...

·证券公司法的管理办法是如何规定的？
      证券公司法的管理办法是如何规定的？ 为了增强我国社会经济市场的竞争能力，国家鼓励各社会主体创设企业单位，证券公司法是其中较为常见的一类企业类型，为了规范市场经济环境，国家立法机关制定了证券公司法的管理办法，各公司都必须参照该管理办法的规定从事经济管理活动。 证券公司管理办法 ...

·经济性裁员需补偿金多少公司裁员补偿标准按照《中华
      经济性裁员需补偿金多少公司裁员补偿标准按照《中华人民共和国劳动合同法》第四十七条规定：“经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算;不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。劳动者月工资高于用人单位所在直辖...

·企业融资租赁批准的相关规定是什么?
      企业融资租赁批准的相关规定是什么 市场在经营发展过程中，衍生出了多种经营方式。在金融市场上，企业在进行经营的时候，或者一些单位购买大型物件的时候，会选择融资租赁的方式来进行。但是，很多人对于融资租赁的具体事项并不清楚。融资租赁在实行的时候，也是需要遵循国家的相关原则的。对于企业...

·上市公司并购重组新规
      上市公司并购重组新规 《上市公司重大资产重组管理办法》最新修改部分 一、第十三条修改为：“上市公司自控制权发生变更之日起60个月内，向收购人及其关联人购买资产，导致上市公司发生以下根本变化情形之一的，构成重大资产重组，应当按照本办法的规定报经中国证监会核准： (一)购买的资产总...

·民事诉讼惠州公司法律师的收费标准是怎样的
      民事诉讼惠州公司法律师的收费标准是怎样的？ 在日常生活中，不少职员都会不可避免的需要参与民事诉讼，又由于自己不具备相关的法律知识，故而会聘请有资质的律师代为处理诉讼事宜，我们知道，聘请律师是需要缴纳一定的律师费的，不同地区由于生活水平存在者较大的差异，故而律师费的收费标准是存在...

·南通公司注册流程是什么?
      南通公司注册流程是什么？ 提起注册公司您都不陌生，但是提起公司注册您一定都很陌生，您会觉得公司注册都很麻烦，那么公司注册到底有多麻烦呢，下面我们为您整理编辑关于公司注册的流程，以南通公司注册流程为例。 1、 核名 注册公司流程第一步先到工商局去领取一张“企业(字号)名...

·公司注册资本增资需要多久？
      公司注册资本增资需要多久？公司注册是需要注册资金的，而且有的公司注册必须达到法律规定的注册资本，当然，办理公司注册是需要时间和流程的，那么公司注册资本增资需要多久?我们在下文就为您简要分析一下，希望对您有所帮助。 一、公司注册资本增资需要多久? 货币很快15个工作日左右就好，如果...

·我国的上市公司有何法律特征
      上市公司具有如下法律特征：1、上市公司是股份有限公司，具有股份有限公司的全部法律特征。如股东人数广泛性，股份发行转的公开性、自由性，股份的均等性，公司经营的公开性。2、上市公司是符合法定上市条件的股份有限公司。我国公司法对上市条件有严格规定，只有符合条件的股份有限公司的股票才可以...

·由我国上市公司融资案例，融资方式有哪些
      由我国上市公司融资案例，融资方式有哪些？融资是一种较为常见的企业经济活动，为了规范企业融资的行为，国家立法机关制定了一些法律规范，对企业改制的行为进行了约束。由于国家立法规范出于不断变化的过程之中，故而不同的时间段，施行的政策可能会有所差异，根据我国上市公司融资案例，融资方式有哪...