公司对外签订租赁合同中的注意事项?

南通律师网 www.nt64.net

  公司对外签订租赁合同中的注意事项?
  
  一、审查要点
  
  (一)对出租主体的审查
  
  对出租主体的审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。
  
  审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同，以上名称供参考)，主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
  
  如果出租人非产权人，而是承租后再转租，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人)，相关文件应作为合同附件。
  
  (二)审查合同是否有违反强制性规定的内容
  
  如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。
  
  (三)租赁标的物的准确描述合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。此外，要对租赁物作完整描述，如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。
  
  (四)租赁标的物用途
  
  在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅，则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途，如用于营业、办公或仓储等。
  
  (五)关于租赁标的物周边环境的约定
  
  如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车地点，周围是否有娱乐场所影响办公等。
  
  (六)租赁期限的审查
  
  审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《民法典》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定(如“永久”或者“30年”)，需修改为20年以下。
  
  (七)租赁标的物交付的约定
  
  审查是否有房屋移交方面的具体约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。
  
  (八)租金条款的审查
  
  审查有关租金的约定是否完整，具体包含以下几个方面：
  
  1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。2.租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。
  
  3.是否有类似约定：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外，出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”
  
  (九)装修及免租期的约定
  
  审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造，应在合同中约定：在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下，出租人同意承租方进行装修改造，并应约定合理的免租期限。
  
  (十)关于宣传广告事项的约定
  
  对于租赁房屋用途为营业、办公的，承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此，审查租赁合同时，注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传，并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下，此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付，须对费用标准及支付作具体明确的约定。
  
  (十一)关于维修、修缮的约定
  
  审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时，出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修，费用由出租方承担(但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担)。同时，合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公，且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准，承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
  
  (十二)关于租赁物不能正常使用，减少租金及费用的约定审查合同时，注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时，承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费，如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
  
  (十三)违约责任的约定应尽可能具体和量化
  
  违约责任方面，应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约，违约金数额或比例不宜过低。
  
  (十四)关于承诺保证条款
  
  租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。
  
  (十五)关于租赁登记备案的约定
  
  根据《城市房地产管理办法》第五百零六条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。因此，在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。
  
  (十六)审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件
  
  关于优先承租权，目前法律没有明确规定，若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能造成损失。因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件)。
  
  

·企业股权投资有哪些方式
      企业股权投资有哪些方式企业以直接投资形式进行股权投资，主要是由于组建联营企业、合资经营企业或合作经营企业等而进行的投资。 股权投资，指通过投资取得被投资单位的股份。是指企业(或者个人)购买的其他企业(准备上市、未上市公司)的股票或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他单...

·深圳公司注册政策有什么变化？
      深圳公司注册政策有什么变化？ 1、注册资本认缴制与实缴制的不同 新公司法实行注册资本认缴制，也就是，除法律、行政法规以及国务院决定对公司注册资本实缴有另行的规定以外，取消了公司股东(发起人)应当自公司成立之日起两年期限内需缴足出资、投资公司在五年期限内需缴足出资、一人有限责任公...

·注册投资公司需要什么条件
      注册投资公司需要什么条件 一、注册投资公司需要什么条件 一个及以上股东。一位股东投资成立的公司属于一人有限公司，也可以是二位或以上的股东投资注册公司。需设一名监事。注册公司时，必须要有注册资本。核准公司名称，经营范围必须要明确，以后的业务范围不能超出公司经营范围。 1、投资...

·上市公司收购程序是怎样的
      上市公司收购程序是怎样的？一、上市公司收购程序是怎样的？ 1、收购双方协商收购事宜。 尽管收购协议的当事人是收购方以及目标公司的股东。但是通常情况下，收购方进行收购之前会与目标公司董事会提出收购意向，双方就收购事项进行磋商和谈判，最终就收购事宜达成一致意见。在大多数情况下，这些工...

·有限责任公司和股份公司的区别有哪些
      有限责任公司和股份公司的区别有哪些 有限责任公司和股份公司是我国法律中规定的我国公司的两种形式，现实中成立有限责任公司的情况很多，毕竟股份公司往往会涉及到上市的问题，而不是所有的公司都满足上市条件的。那一般有限责任公司和股份公司的区别有哪些呢?现在就让我们来为你做解答吧。 一...

·公司法股东不履行出资义务，应该怎么办？
      公司法股东不履行出资义务，应该怎么办？近年来，随着公司法的不断修改完善，公司法中对于牵涉的每一个人的责任和义务都规定的非常清楚。这既是为了规范市场管理，也是为了让经营者当公司管理出现问题时有法可依，有理可循。今天对于公司法股东不履行出资义务，应该怎么办这一问题，我们为您整理了相关...

·分公司合同转让给总公司执行是否可以
      分公司合同转让给总公司执行是否可以?分公司合同转让给总公司执行是可以的，但必须要和合同相对人协商，并且需要征得合同相对人的同意。《中华人民共和国公司法》第十四条 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。...

·企业偷税漏税处罚会计吗？
      企业偷税漏税处罚会计吗?我们一般把对偷税负有责任的会计人员，理解为直接责任人。会计人员属于专业人员，《会计法》本身就赋予了会计以监督的责任，除非特殊情节，否则一般不能借口受领导指使而免责。法人代表和财务会受到什么样的处罚是需要根据公司偷税漏税的目的来确定的。一般的偷税漏税公司法人...

·上市公司收购要约有哪些基本内容？
      上市公司收购要约有哪些基本内容？随着市场竞争的不断发展，收购上市公司的事件时常发生。当你想要收购一家上市公司时，可以选择要约收购或协议收购的方式，要是选择要约收购，那么对于上市公司收购要约有哪些基本内容呢？如果你不是很清楚，的我们我很乐意为你解答。 一、上市公司收购要约内容有哪些...

·公司合并、分立、增资、减资需要注意哪些？
      公司合并、分立、增资、减资需要注意哪些？ 第一百七十二条　公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。 一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。 第一百七十三条　公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负...

·一、公司不加公积金为由随时辞职可以吗?
      一、公司不加公积金为由随时辞职可以吗?用人单位拒不为劳动者缴纳住房公积金的，劳动者可以以此为理由解除劳动合同，并要求补缴住房公积金，参照《住房公积金管理条例》第三十七条：1、本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理...