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姜律师
哪些二手房可以买
可以进行买卖的二手房有：1、根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;2、按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;3、集资合作建设的住房;4、按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房;5、按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。
二、买二手房时如何回避风险
首先，在准备购买二手房确定价格前必须进行实地查看，这样就可以了解该房目前是否处于出租状态，因法律规定，买卖不破租赁。另外，实地查看时可对该小区的配套有一个全面了解，该房子四周是否有噪音，油烟等环境污染源，房子是否有存在各类缺陷，因为一旦在成交后才发现以上非隐蔽问题，买受方很难再追究出售方责任，一般应推定购买方在购买时是明知这些情况的。其次，对房地产的权利状况作一个全面了解，如权属是商品房、房改房、集资房、经济适用房等等中哪一类，如是集体土地使用权或是宅基地的就要小心了，现对集体土地的使用权控制很严，一般不允许转让。在了解房屋和土地性质后，可进一步了解该房产权属方面，第一，查产权证是否有共有人，出售方是否产权人本人，如不是本人是否有可以确信的委托书;第二，查房屋是否已被抵押、查封、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效的情况;第三，除了商品房以外的房产，是否已取得上市资格和取得相关权利人、优先购买权人的同意等;四查该地区是否进入拆迁范围等。确认房屋权属没有问题后，可进入签订合同的阶段。买受方在约定权利义务时首先要防止出售方违约;其次买卖房产涉及的税费很多，由双方各自承担还是由一方承必须约定清楚，不要使用出卖方得净价这种约定;第三，合同签订后付给卖方的定金不能超过房款20%的，交首付款与过户的时间最好约定是在同一天，因对于购买方来说，最大的风险是来自付款后房子没有过户，如过户已被受理，则买受方的风险会小得多。在订立合同时可同时了解各种水、电、有线电视、物业费等是否交清，同时在合同中约定如何交接。双方的过户行为经交易中心审核受理后，如购买方不是按揭付款的，则交付房屋和付清房款可以在当天同时进行。最后一个阶段是购买方拿到产权证后，这时法律上产权已经是购买方了，如是按揭付款的，买受方可对各银行的各类贷款的利率优惠点数、合同是否公证、物业是否要求保险等作一比效，选择有利于自己的银行放贷。为了按揭款的安全发放，购方一定要对按揭款如何发放同银行有明确的约定，最好是直接支付给出售方或放入购买方帐户再支付给出售方。上文中都有详细为您列举了出来。实践中，人们在购买二手房时，要想有效地回避二手房的风险，需要做的工作有很多。比如在购买之前要仔细选择中介机构，并仔细看房选房。签订购房合同和中介合同时要谨慎，避免遭遇二手房买卖陷阱等等。在购买二手房的过程中，如果您有遇到难以解决的问题，不妨向房产方面的专家律师咨询解决。
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