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一、农村房屋买卖协议需要几个人签字?


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  一、农村房屋买卖协议需要几个人签字?
  
  房屋的买卖协议中所涉及的房屋如果是多人共有,则必须所有共有人签字才能生效。如果共有人无法签字(如在外地或国外),则需出具书面授权书授权其他共有人代签。
  
  我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。
  
  二、农村宅基地房屋买卖合同无效的解决办法
  
  合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过借的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。目前,农村房屋买卖合同纠纷诉至法院的,大多数是售房者因土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动,作为原告主张合同无效,要求返还房屋。如果法院支持了他们的诉讼请求,无疑在无形中助长了故意毁约行为的发生。
  
  1、对于无效农村房屋买卖合同未实际履行,尤其是房屋尚未交付的,可判决出卖人向买受人返还所收取的房款。
  
  2、对于无效农村房屋买卖合同已经履行,双方当事人就房屋是否返还可达成一致意见的,法院可以尊重双方的意思选择。对于双方一致意见同意返还房屋 ,则可以判决买受人返还房屋,出卖人返还房款。对于当事人双方一致同意不返还房屋的,可以按双方对合同确认无效后如何具体处理的协议意见处理,即也可以不返还房屋。
  
  3、对于无效房屋买卖合同已经履行,双方对合同确认无效后的处理我法达成协议,法院可判决确认买卖合同无效,但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。如果买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成的损失时,法院可依据双方过错程度,支持相应的反诉请求。
  
  (1)农村房屋买卖中,出卖人作为原宅基地的使用权人,其售房行为隐含了放弃宅地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定,且弃权行为作为单方法律行为,亦无须他人(包括宅基地所有权人)的意思表示。随着房屋的交付,出卖人的弃权行为也发生的法律效力,弃权行为一经发生法律效力,能否撤销,就取决于买受人的态度。即双方发生纠纷后,如果买受人同意返还房屋,说明出卖人还有撤销弃权行为的条件;如果买受人不同意返还房屋,那么,出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件,根据“房地一致”原则,出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权,无权再向买受人提出返还房屋要求,其返还房屋的诉请当然得不到法院的支持。同亲道理,村集体经济组织因收回宅基地使用权而取得房屋所有权,所以只有村集体经济组织才有权以农村房屋买卖合同无效为由,请求法院判令买受人返还房屋。
  
  (2)按所有权原理,村集体经济组织(主要指村委)因收回宅基地使用权而取得房屋所有权,应给予原房屋所有权人(即出卖人)相应的补偿款。补偿款的数额可以是无效合同中约定的房款数额,也可以是评估机构出具的房屋评估价格。“补偿额=无效合同中房款额”的依据是,即然出卖人以该房款额将房出售,说明其认同该款额为房屋的价值;“补偿额=房屋评估价格”的依据,无效合同中房款额对村委无约束力,村委可按评估机构出具的房屋评估价格支付补偿款,村委会如从出卖人处收回房屋,应向原房屋所有人支付补偿款;村委如从买受人处收回房屋,买受人支付的房屋可视为替村委垫付的补偿款。因为村委如允许买受人继续居住,双方事实上形成了新的法律关系—房屋租赁关系。买受人为村委垫付的补偿款(对村委的债权)与应向村委承担租金(对村委的债务)可相互抵销。
  
  (3)买受人因无效合同未取得房屋的所有权,其损失可根据过错责任向出卖人主张赔偿。
  
  4、无效房屋买卖合同所涉农村房屋征地拆迁的处理。
  
  《土地管理法》第47条规定,征用土地的,按照征用土地的原用途给予补偿;征用其他土地(耕地外的土地,应包括宅基地)的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
  
  《土地管理法实施条例》第26条规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。《民法典》也规定,征收集体所有的土地,应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,并足额安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地合法权益。‘
  
  《民法典》(2021.1.1生效)第二百四十三条 【征收】为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
  
  征收集体所有的土地,应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。
  
  征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应当依法给予征收补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
  
  任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
  
  农村的房屋买卖也是仅限于集体成员之间的,如果违背了这一规定的话,那不管是几个人签的字,这样的房屋买卖协议在法律上都是无效的。所以现在关键的问题还是在于很多人都觉得,房屋买卖协议上只需要有户主的签字就生效了,如果是农村的小产权房的话,可以土地使用证上的名字为准,土地使用证上是谁的名字谁就签字。本站有在线律师,如果您有任何的疑惑,欢迎您随时咨询。
  
  


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