18662891662 13921104310
律师团队
>>
  • 南通律师姜律师
  • 南通律师朱律师
  • 南通律师叶律师
  • 南通律师章律师
业务范围
>> 
提供南通市区、崇川区、通州区、启东、如皋、海门区、海安、如东及周边地区专业法律服务,免费解答法律问题,处理婚姻家庭纠纷、房产纠纷、公司投资、经济合同、知识产权、刑事犯罪辩护等。
律师在线
>> 

擅长领域
>> 
 您的位置:首页 > 正文
 

被法院依法查封的房屋如何买卖?


南通律师网 www.nt64.net


  现实中,可能有些房屋因为涉及到一些经济案件,从而被法院依法进行查封了。但对于这样的房屋,所有权还是在所有人手里,因此就想将房屋进行买卖。那一般被法院依法查封的房屋如何买卖呢?详细内容请在下文中进行了解。
  
  一、被法院依法查封的房屋如何买卖
  
  二手房买卖合同纠纷中,经常遇到因合同项下房产被法院查封,当事人不能履行产权转移过户手续,买方起诉至法院要求卖方履行产权转移过户手续,或以卖方违约不能履行产权转移过户手续为由要求解除合同,并由卖方承担违约金或双倍返还定金的情形。笔者在审判实践中发现,这类案件的处理往往又因法院查封时间在买卖合同签订前或签订后、案件审理过程中(法庭辩论终结前)对合同项下房产能否解封而有着不同的处理结果。概言之,主要有以下几种情形:
  
  (一)法院查封在前,合同签订在后。这种情形又可分法院对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封备案手续和无房地产证未办理查封备案手续两种情况;以及卖方明确告知了买方合同项下房产已被查封尚在查封期内和卖方故意隐瞒房产查封买方不知情两种情况。
  
  (二)法院查封在后,合同签订在前。这种情形又可分为最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》施行后(注:2005年1月1日施行,以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》),《民法典》(2021年1月1日起实施)。
  
  在审判实践中,同案异判的现象较为严重,主要表现在有的认为法院的查封不影响当事人对合同的履行,径行判决卖方于一定期限内向买方履行产权转移手续的义务;有的则认为司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,房地产不得转让,因买卖合同项下的房产被人民法院查封,无法办理产权转移过户手续,故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房产转移过户手续义务的诉讼请求,但又区分是查封在合同签订之前还是之后来确定能否支持买方的由卖方双倍返还定金与否的诉讼请求,也即如法院查封在先,则因买卖合同标的物属于禁止转让物,合同无效,不予支持买方要求卖方承担违约责任的诉讼请求;如法院查封在后,且法庭辩论终结前法院未解封,则因合同履行存在事实上和法律上的障碍,故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房地产证的诉求,但合同有效,可支持买方要求卖方承担违约责任、双倍返还定金等的诉讼请求。还有的则先行审查法院的查封是否为有效查封,进而作出相应的裁判。
  
  对这类案件,必须具体情况具体分析,不能一概而论。具体地,可分以下几种情形:
  
  1、法院查封在前,合同签订在后。
  
  法院对无房地产证房产查封,且未到房地产权登记机关办理查封登记备案手续;或是对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封登记备案手续的。一般地,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,这种情形下的房地产因是依法不得转让的,故买卖双方所订立的房屋买卖合同因合同项下标的物为禁止流通物,所签买卖合同系无效合同,应当按照无效合同的处理原则来确定当事人间的权利义务,即返还财产、赔偿损失等,就不能支持继续履行合同、办理产权转移过户、支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。
  
  如果合同签订时被告(卖方)故意隐瞒事实欺诈原告,应承担主要过错责任,原告(买方)疏于审核房屋权利状况也应承担次要责任。除由被告返还已付购房款外,原告因合同无效造成已付款的利息损失等可依法要求被告赔偿。
  
  特殊情况下,又可分两种情形:
  
  (1)法院系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后,《中华人民共和国物权法》施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产,只是未办理过户登记手续,如果买方对此又无过错的,则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议,在执行异议程序结束前案件可中止诉讼,如执行异议成立,查封房产法院解除对该房产的查封,则如无其他导致合同无效的情形,则合同有效,支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立,则参照上述一般情形处理。
  
  (2)法院系在《民法典》物权编施行后所查封,则应当按照物权公示原则,《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定与《民法典》第九条的规定相矛盾的规则,不再适用,即该段应予废止。《民法典》第二百零九条明确规定了不动产物权变动采登记生效主义,未经登记物权不变动,登记是不动产的法定登记方式,其于物权法定原则,占有并不发生不动产的物权公示效力。如果在《民法典》物权编实施后仍然适用《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定,也容易诱发道德风险,当事人可以通过倒签合同逃避执行。故在物权法实施后,买方如再依据《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定主张查封无效,则不予以支持。
  
    《民法典》(2021年1月1日起实施)第二百零九条??不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
  
    依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
  
  2、 法院查封在后,合同签订在前。又可分以下情况:
  
  (1)如果无其他导致合同无效的情形,则法院的查封并不导致双方当事人间所签房屋买卖合同为无效,如在法庭辩论终结前,确不能由相关法院解除查封的,则因房屋产权转移过户存在法律障碍(主指《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定、建设部《房屋登记办法》第二十二条第(六)项“房屋被依法查封期间,权利人申请登记的”,房屋登记机构应当不予登记)或事实上的障碍(主指可能存在查封房屋被拍卖、变卖到房屋买卖合同外第三人名下而失去了交易对象)而变为客观不能,法院依法应当判决合同有效,但不能判决支持原告(买方)继续履行合同由卖方办理房屋所有权转移登记的义务,可支持原告由被告支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。
  
  (2)如果法院的查封系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后,《民法典》物权编施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产,只是未办理过户登记手续,如果买方对此又无过错的,则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议,在执行异议程序结束前案件可中止诉讼,如执行异议成立,查封房产法院解除对该房产的查封,则如无其他导致合同无效的情形,则合同有效,支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立,则合同有效,但可参照第1种情形处理。
  
  二、卖房者反悔该怎么办
  
  首先,要了解这个房子是夫妻共同财产还是一方的婚前财产,这与房产证上写谁的名字没有必然的联系。其次,若是共有财产,则一方出售房屋必须得到共有权人的同意,否则是无效的合同。第三,在合同无效的情形下,若是有证据证明对方承诺自己有独立处分权,可以要求对方承担缔约过失的责任。第四,物权法规定的善意第三人必须是已经取得了产权证的情形下方可适用。
  
  此时要看房屋买卖合同的订立是在法院查封之前还是查封之后,不同的情况下,实际的处理实不一样的。当然,对于被法院依法查封的房屋,我们建议最好不要购买,以免自己最终无法获得房屋所有权。
  
  


·二手房签房屋买卖合同注意事项有什么?
      二手房签房屋买卖合同注意事项有什么?1、必须确认房东真实身份购房者在和卖家签订合同之前,首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房东的身份。对于房产证或不动产证的真实性和房东身份证的一致性是签订买卖合同的前提条件,这一点必须引起购房者的注意。2、必须明确双方的违约责任因为房产交易复...


·随着现在房价的步步攀升,许多人对房子望而却步,住房难问题日益
      随着现在房价的步步攀升,许多人对房子望而却步,住房难问题日益成为困扰着广大人民的实际问题,而正对这一问题,二手房也买卖也愈发火热相对于新房来说,二手房更为经济实用。为加强房地产管理,确保存量房(即二手房)交易和资金安全,广州市颁布了广州二手房买卖合同范本。下面随我们来了解下。 ...


·房屋租赁合同无效情形是什么
      关于合同无效的法定情形,《合同法》中作出了明确的规定,适用的是全部的合同。而实践中,针对一些具体的合同,如房屋租赁合同,您知道导致其无效的情形又是那些吗?我们为您做详细介绍,供你学习参考。 无效租赁合同指当事人签订的租赁合同欠缺租赁合同成立的有效要件,因而当事人设立、变更、终止有...


·夫妻离婚房子是父亲买的的怎么分?
      现在社会中,房子成了找女朋友,结婚的必备前提条件,然而现在的年轻人刚踏出校门走上工作岗位,在如此高的的房价面前,凭借他们自身的能力,很难在工作几年之内买一套属于自己的房子,而迫于压力,常常是一方父母出钱为孩子买房。那么就会面临一个问题,一旦将来两人分开,夫妻离婚房子是父亲买的的怎...


·房产抵押登记的受理机关有哪些
      房产属于最常见的不动产,若是所有人需要将房产进行抵押的话,为了充分保障抵押权人的合法利益,此时需要办理一个房产抵押登记。那么实践中房产抵押登记的受理机关都有哪些呢?我们一起在下文中进行详细了解。 一、房产抵押登记的受理机关有哪些 《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押...


·二手房定金合同注意事项有哪些
      许多人在购买二手房前,会非常关注房屋的价款、地段及其他房屋情况,但是很少会有人注意定金合同的注意事项,其实提前了解这些内容可以避免当事人利益受损。那么二手房定金合同注意事项有哪些?今天,来给您做一个详细的介绍。 二手房定金合同注意事项 一、购房前,确认售房人的真实身份。 购...


·购房违约定金双倍赔偿的条件是什么
      1、定金合同要合法且成立如果想要定金罚则得以实现,那么定金合同就必须合法且成立。定金合同是依附于主合同,为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。也就是说,定金的产生、变更和消灭都是依赖于主合同的产生、变更和消灭的。定金合同作为从合同是不能独立存在的。此外,定金合同属于实践性...


·离婚房产如何办理过户
      离婚房产如何办理过户 离婚房产的过户办理,只要离婚的双方就财产达成协议到民政部门办理就可以了,但一定要及时办理房产过户手续。房产过户手续,即办理买卖过户,即按照正常买卖程序办理,一周左右时间即可。 离婚房产过户手续分以下两种情况: (一)夫妻离婚涉及房屋转移的,一般由双方共...


·陕西西乡农村房屋买卖怎么进行?
      现今社会,生活在灯火辉煌、车水马龙的城市的人们越开越感觉到了各方面的压力,相比过去人人向往的城市生活,人们愈发地倾心于乡村田园生活,很多生活在城市的百姓也开始逐渐向农村发展,随之推动了农村房屋买卖,例如陕西西乡就是这样一个例子。那么您是否了解陕西西乡农村房屋买卖怎么进行?城市户口...


·商品房买卖违约金怎么计算
      商品房买卖违约金怎么计算卖商品房的过程中常常出现意料之外的事情,商品房买卖违约就是最普遍的体现。在发生商品房买卖违约以后,守约方可以主张商品房违约金。那么,商品房买卖违约怎么计算违约金?我们一起从下文中进行了解。 一、依据合同约定 按照法律规定,商品房买卖合同的当事人可以在合同中...


·婚前贷款购房离婚时怎么分割
      现如今,可以说婚前贷款购房的情况比较多,而此时有可能是将要结婚的男女共同出资购房,然后登记在一方名下。当然更多的是由一方在婚前贷款购房,然后登记在他的名下。那对于这样的房产,要是夫妻离婚的话则应该怎么进行分割呢?详细内容请一起在下文中进行了解吧。最高人民法院关于适用《中华人民共和...


首 页 | 法律咨询 | 南通律师 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 南通律师网 All rights reserved.
13921104310
点击这里给南通律师发消息


在线法律咨询