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姜律师
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如何解决商品房预售纠纷 一、如何解决商品房预售纠纷
正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则：
(一)标的权利瑕疵纠纷及其处理。
标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，有如下三种处理方式：
1、已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房;
2、已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保;
3、既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。
(二)标的质量瑕疵纠纷及其处理。
质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。
如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
另外，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。
二、遇到商品房预售纠纷怎么办
引起交付不能或不能如期交付纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。对于此类纠纷，应采取以下处理方式：
(一)从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。
(二)如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。
(三)对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
鉴于商品房预售制度尚不完善，在双方交易过程中造成了许多纷争。这些纠纷产生的原因较为复杂，且以群体纠纷为主，在处理上难度也较大。因此当您遇到此类问题时，建议您向专业的律师咨询，避免可能给自己造成的损失。
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