18662891662 13921104310
律师团队
>>
  • 南通律师姜律师
  • 南通律师朱律师
  • 南通律师叶律师
  • 南通律师章律师
业务范围
>> 
提供南通市区、崇川区、通州区、启东、如皋、海门区、海安、如东及周边地区专业法律服务,免费解答法律问题,处理婚姻家庭纠纷、房产纠纷、公司投资、经济合同、知识产权、刑事犯罪辩护等。
律师在线
>> 

擅长领域
>> 
 您的位置:首页 > 正文
 

房屋建筑工程承包要注意哪些事项?


南通律师网 www.nt64.net


  房屋建筑工程承包要注意哪些事项?
  
  房屋建筑工程是近几十年来利润空间比较大的一个行业,有利润势必就有市场,有市场就有竞争,这其中就不排除有些人为了利润不择手段,瞒天过海,钻各种空子。为了维护好自身的利益,将自身可能遇到的风险降到最低,在开始的时候就要知己知彼,做好防护措施。那么在房屋建筑工程承包中要注意哪些事项呢?详情请看下文。
  
  一、审查发包人与承包人履约情况
  
  1、对发包方主要应了解两方面内容:
  
  ①主体资格,即建设相关手续是否齐全。
  
  例:建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。
  
  ②履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。
  
  2、对承包方主要了解的内容有:
  
  ①资质情况;
  
  ②施工能力;
  
  ③社会信誉;
  
  ④财务情况
  
  承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。上述内容是体现履约能力的指标,应认真分析和判断。
  
  二、履约管理之工期
  
  (一)工期和施工进度
  
  1、实际开工日期的认定
  
  ①承包人有证据证明实际开工日期的,则应认定该日期为实际开工日期。承包人的证据可以是发包人向承包人发出的通知、工程监理的记录、当事人的会议纪要、施工许可证等;
  
  ②承包人虽无证据证明实际开工日期,但有开工报告,则应认定开工报告中记载的开工日期为实际开工日期;
  
  ③若承包人无任何证据证明实际开工日期,亦无开工报告,则应以合同约定的开工日期为准。
  
  2、竣工日期的认定
  
  《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定认定方法:
  
  ①双方确认的日期为竣工日期;
  
  ②建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;(注意是经盖章的验收报告的时间,不是竣工验收备案日期,因为竣工验收备案是由建设单位来报送);
  
  ③承包人提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;
  
  ④未经过竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。
  
  (二)几种影响工期的因素
  
  1、施工许可证:
  
  ①如未取得且未施工,以取得施工许可证之日作为开工日期;
  
  ②但如未取得且已经施工,则一般以施工开始日为开工日期。
  
  2、拖欠工程款
  
  拖欠工程款且导致停工或缓慢施工,则工期可以顺延,但需要证明延误的天数及拖欠工程款与延误天数之因果关系。
  
  3、设计变更
  
  ①设计变更在关键线路上,则工期可以顺延,但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;
  
  ②设计变更不在关键线路上,则不应以此为由顺延工期。
  
  4、图纸延误
  
  ①设计变更在关键线路上,则工期可以顺延,但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;
  
  ②设计变更不在关键线路上,则不应以此为由顺延工期。
  
  5、增加工程量
  
  ①设计变更在关键线路上,则工期可以顺延,但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;
  
  ②设计变更不在关键线路上,则不应以此为由顺延工期。
  
  6、质量鉴定
  
  《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条建设工程竣工前,当事人对工程质量发生争议,工程质量经鉴定合格的,鉴定期间为顺延工期期间。
  
  ①鉴定合格,顺延工期;
  
  ②鉴定不合格,视情况而定。
  
  7、建设单位的其他原因
  
  如:指定的代表未按照约定提供指令、批准,致使施工不能正常进行;建设单位未按照约定时间和要求提供原材料、设备、场地等;隐蔽工程在隐蔽前,施工企业发出检查通知,建设单位未及时检查等。
  
  ①设计变更在关键线路上,则工期可以顺延,但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;
  
  ②设计变更不在关键线路上,则不应以此为由顺延工期。
  
  8、一周内,非施工单位原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时
  
  9、发生不可抗力事件
  
  无法预见、不可避免并不能克服,一旦发生,要积极采取措施,阻止和预防扩大损失,要及时按照合同约定的程序和时限报告。
  
  三、工程签证与索赔
  
  1、工程签证
  
  ①可以直接作为结算凭据。如进行合同审价,审价部门对签证不作另行审查;如引起诉讼,该诉讼的性质属于权属确定的返还之诉。
  
  ②是施工过程中的例行工作,一般不依赖于其它证据。是双方对施工实际变化的相互确认,只要签字即视为认可,不必对具体的调整内容再行审查。
  
  2、工程索赔程序
  
  《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-1999-0201)有关索赔的程序为:发包人未按照合同约定支付各种费用、顺延工期、赔偿损失,承包人可以按照以下规定索赔:
  
  ①有正当索赔理由,且有有关证据;
  
  ②索赔事件发生后28(14)天内,向发包人提出索赔意向通知(注意工期索赔的具体天数及其理由(施工关键线路和程序);
  
  ③发出索赔意向通知后28(14)天内,向工程师提出延长工期和(或)补偿经济损失的索赔报告及有关资料;
  
  ④发包人在接到索赔通知后28(14)天内给予批准,或要求承包人进一步补充证据和理由,发包人在28日内未予答复,视为批准索赔。
  
  若索赔事件持续发生,施工单位应持续索赔;索赔事件消失后,应综合进行索赔。
  
  四、项目章和公章的风险
  
  1、内部公章管理、使用规范化
  
  公章的印文要备案,适用要规范。项目章的使用相对风险更大,项目章的印文没有备案,一旦让法院看到你的项目章管理混乱,也就是不具备“排他性”,则不具备鉴定的意义。如果鉴定不具备参考价值,如果还有其他证据链印证,很可能被判决承担责任。如果管理规范,具备排他性,如果公章鉴定下来确认不是公司备案的公章印文,那这个案件其他的证据链尚不足以让法庭采用高度盖然性的原则判决公司承担责任。
  
  2、建立严格的印章使用制度
  
  特别是项目章的使用和管理方面,更需要注意,需要规范使用范围、使用权限和失效时间。因为项目章不用的工商备案,公司承担的风险更大。所以,内部要加强管理,明确权限和范围、对使用情况进行登记。
  
  五、业主拖欠工程款时,建设工程价款的优先权问题
  
  1、权利行使主体
  
  ①建设工程价款优先受偿权的权利主体仅指建设工程施工合同的承包人,不包括建设工程勘察、设计合同的承包人;
  
  ②根据合同相对性原理,只有总承包人享有建设工程价款优先受偿权,分包人不能主张该优先权;
  
  ③装饰装修合同的承包人是否具有工程优先受偿权?只能在建筑物因装饰装修而增加价值的范围内优先受偿,同时发包人必须是该建筑物的所有人。
  
  2、受偿范围
  
  享有优先受偿权的工程款应当包括承包人为建设工程支付的劳务报酬、材料款等实际支出的费用,但对于承包人依合同向发包人主张的损害赔偿(赔偿金、违约金等)则不应包括在内。《合同法》第286条规定享有优先受偿权的是“建设工程价款”,而按照一般人的通常理解,损害赔偿金并不属于“价款”之列。
  
  3、关于起算时间
  
  ①建设工程正常竣工情况下:建设工程竣工之日;
  
  ②建设工程无法正常竣工情况下:建设工程合同约定的竣工之日。
  
  此时承包人可以与发包人协商以“烂尾”工程折价,或者达成延期付款和竣工的合意,以便继续履行变更后的施工合同。如果承、发包双方不愿协商或协商不成,承包人可以在工程约定的竣工之日起六个月内行使优先受偿权,但承包人优先受偿权的实现,有待于建设项目的接盘、转让或重新启动。当出现“烂尾”楼整体拍卖时,承包人应从拍卖所得财产中优先受偿,当有新的开发商接盘“烂尾”工程时,接盘人在向承包人支付原发包人拖欠的工程价款后方可受让项目。
  
  【要注意】:
  
  A、如果承、发包双方在合同中约定,除按进度支付部分工程款外,余款于工程竣工六个月后支付,这种约定就有可能造成承包人难以及时行使优先受偿权。因此,在合同签约时,就应注意这个付款时间问题。
  
  B、在结算过程中延误优先权的行使,导致因优先权的丧失而无法获得清偿或全部清偿。因此,我们要注意,一旦6个月的时间即到,而工程价款尚未确定的话,我们就要考虑发包人有没有承担责任的能力,如果没有的话,就要及时提起诉讼,要求行使工程优先受偿权。
  
  4、权利行使方式
  
  《合同法》第286条规定,建设工程价款优先受偿权的行使方式有二种:一是与发包人协议将该工程折价,二是申请人民法院将该工程依法拍卖。
  
  具体的行使程序:催告——协议折价或申请拍卖(诉讼)
  
  ①催告:有约定的应从其约定,没有约定的,一般将催告的“合理期限”确定为两个月以上;
  
  ②协议折价:并非必经程序;
  
  ③申请拍卖:大多数都是发生在审理程序中,法院审判实际的做法是,承包人向人民法院起诉,获得生效判决或者调解书后,向人民法院申请执行。当然承包人也可以仲裁书为依据申请人民法院强制执行。
  
  5、不予支持工程优先受偿权的情形:
  
  ①建设工程的所有权已经转移或已被法院生效法律文书确定转移的;
  
  ②建设工程已经出售给交纳了全部或者大部份购房款的消费者的;
  
  工程优先受偿权是优先于所涉工程上的抵押权和其他一般债权,却不能优先于物权和具有物
  
  权期待权的购房人的权利行使。
  
  对于已经支付了全部或大部分购房款的买房人所购买的房屋,虽然该房屋尚未办理过户手续,但是为满足人民基本生活的需要,为维护交易安全和社会的稳定性,法律规定施工人的工程优先受偿权并不涉及该以出售的房屋。当然只有以生活消费为目的购买住宅的购房人才是消费者,对于以投资为目的的购房人,并不是消费者,他所购买的商铺、写字楼是不能对抗施工人的工程优先受偿权的。
  
  ③标的物为不宜折价、拍卖的学校、医院、政府机关办公楼、道路、桥梁等公益建筑工程的;
  
  ④承包人放弃优先权承诺有效。
  
  在施工之前,就要做好发包、承包人的资格审查,在施工过程中,更是要及时就工期、质量标准、付款方式、结算方式、违约条款、工程签证等重要条款与发包人达成补充协议,最好是签订书面合同。总之,房屋建筑工程承包一定要依法合规,做好一切防护措施,这样才能将风险降到最低。
  
  


·工程质量方面管理具体内容有哪些
      工程质量方面管理具体内容有哪些呢? 在现在城市建设发展过程中,很多项目都是直接承包给建设单位负责,承包商在完成工程项目之后,会经过相关机构进行质量检验。需要在工程结束之后能够得到一个较好的质量检验结果,那么在工程建设当中,就必须严格参照工程质量方面管理的内容来进行执行和监督。那...


·有工伤鉴定标准是什么?
      众所周知按照相关规定在工作中的劳动者在意外事故中受伤是属于工伤,在经过相关部门的工伤认定之后可以得到一定的赔偿,但是工伤鉴定标准作为工伤认定中较为重要的部分,一直都受到很多人的关注,应为鉴定会影响到赔付金额,那有工伤鉴定标准是什么?下面就详细介绍。 工伤鉴定标准 一、一级工伤...


·劳务分包可以再分包吗
      劳务分包可以再分包吗劳务分包是建筑行业经常出现的情况,通常也是纠纷发生最多的领域。那么劳务分包可以再分包吗?为您整理了这篇文章,帮助您解决这方面的法律问题。一、劳务分包可以再分包吗分包在法律中有明确的规定,劳务分包是施工行业的普遍做法,法律在一定范围内允许。但是禁止劳务公司将承揽...


·工程通用条款违约金是多少?
       一、工程通用条款违约金是多少? 《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以,违约金具有惩罚性的特征,它不以非违约方遭受损失为前提。 一般来说合同违约金上限是不超过实...


·现在工伤鉴定报告补办可以吗
      一、现在工伤鉴定报告补办可以吗 当职工发生工伤时,只要按规定程序得到工伤鉴定书。那么不慎将其弄丢的时候只需带着自己的身份证和病历到相关部门调取原件并复印,然后再让该部门在复印件上盖个章,此复印件就会和原件一样有效力了。 二、工伤认定书的内容 1、用人单位全称; 2、职工的...


·请假期间的工资待遇是怎样的?
      工资一直是劳动者最关心的问题之一。但是有时候员工请个假都要被扣工资,那劳动者在请假期间工资待遇是怎样的呢?在实践中,劳动者在算清自己请假期间的工资后,却可能会遇到单位因不喜欢劳动者请假而拖欠工资的情况。那作为劳动者,面对单位拖欠工资的情况应该怎么办呢?下面将为您做一个较为详细的阐...


·工程质量检验方法都有哪些?
      工程质量检验方法都有哪些? 对于建筑工程而言,质量安全是放在首位的,所以,无论工程大小,在工程结束后都需要进行质量检查。在日常生活中,有很多家庭需要装修或者是房屋搭建,很多人的选择都是把工程对外承包,所以质量检查的相关标准就成为个人必须了解的相关常识,那么,工程质量检验方法都有...


·实际上,法律关于劳动试用期的规定
      实际上,法律关于劳动试用期的规定,即在一定程度上减小了单位的用人风险,又保护了劳动者的基本权益。那么,一般情况下,员工在试用期的工资究竟是多少呢,而若员工想在试用期离职又该怎么做呢?我们将在下文中为您做详细解答。 一、在试用期的工资是多少 《劳动合同法》第二十条规定:劳动者在试...


·用人单位需要按时给劳动者缴纳五险一金。对于很多劳动者来说,也
      用人单位需要按时给劳动者缴纳五险一金。对于很多劳动者来说,也只是习惯了每月扣除一些工资作为个人的社保支出,但是真正到用的时候往往不知道自己的账户上还有多少钱,这时有许多办法可以查询到五险一金的具体情况。那么常州市五险一金查询方式有哪些?这个问题,我们为你解答。 一、常州社保查询...


·这次疫情不上班有工资吗?
      这次疫情不上班有工资吗?按照不低于最低工资80%发放,企业因受疫情影响导致生产经营困难的,可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时、待岗等方式稳定工作岗位,尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业,可按规定享受稳岗补贴。企业因受疫情影响导致停工停产的,未超过一个工资支付...


·工业用地转商业用地规定有哪些,是什么
      工业用地转商业用地规定有哪些,是什么有很多企业在运营过程当中可能会遇到把工业用地转为商业用地的问题,要解决这个问题就需要我们对工业用地转商业用地规定进行一定的了解,所以的我们在下文为您简单介绍一下工业用地转商业用地规定有哪些,供您参考。 工业用地转商业用地的规定 1、改变为商业...


首 页 | 法律咨询 | 南通律师 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 南通律师网 All rights reserved.
13921104310
点击这里给南通律师发消息


在线法律咨询