出卖人以疫情影响为由延期交付房屋，是否承担违约责任

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  《中华人民共和国民法典》

  第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

  第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”

  《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》

  第一条第4款：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”

  实践中，要综合考虑多方面因素。

·补偿性损害赔偿和惩罚性损害赔偿
          补偿性损害赔偿
    
    　　(1)完全赔偿原则
    
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·合同违约责任
      违约责任，依据民法通则又称为违反合同的民事责任，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时所承担的法律后果。 归责原则是确定行为人的民事责任的根据和准则，是贯穿于整个民事责任制度并对责任规范起着统帅作用的立法指导方针。在我国，违约责任的归责原则是什么呢？法...

·不适当履行的法律定义
      不适当履行是指债务人虽然履行了债务，但其履行有瑕疵或给债权人造成损害的情形。其构成要件为：

    1、须有履行行为；

    2、须债务人的履行不当。履行不当是指债务...

·违约时能要求对方返还超过总价款20%的定金吗？
      通常在一些买卖合同中，买卖双方可以约定定金条款，卖家从买家那里收取一部分定金。定金的作用主要是担保合同的履行，属于合同总价款的一部分。交付定金后，顺利的话就是双方约定交付剩余款项；如果一方想违约要解除合同的，就涉及到定金退还的问题，定金具体能够退还多少，在法律上也有限制。 ...

·违约金的种类
          违约金是指当事人在合同中约定的或法律所规定的，一方违约时应支付给对方的一定数量的货币。违约金可分为以下三种：
    (一)法定违约金。法定违约金是指由法律直接规定违约金的数额、固定...

·江苏省高级人民法院《关于审理人身损害赔偿案件若干具体问题的意见》1995
      一、 起诉与受理
 
     1． 侵害人致人损害，触犯刑律的，应依法作为刑事案件受理。受害人在刑事一审判决前提出赔偿要求的，应当按照刑事诉讼法的有关规定，以刑事附带民事诉讼程序审理。一审人民法院发现受害人可以提起附...

·合同法中的预期违约
      

    预期违约（Anticipatorybreach）起源于英美法，预期违约又称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同。作为违约行为的形态之一...

·买房合同未成立，能要求返还双倍定金吗？
      在实践中，买卖双方为了确保合同能够顺利履行，都会要求购房者（买方）交付相应的定金。 而按照合同法的规定，给付定金的一方违约的，无权要求返还定金，收受定金的一方违约的，应该双倍返还定金。 但是，这有一个重要的前提，那就是双方的达成了合法的合同（包括口头约定），那购房者才...

·有关《合同法》的溯及力的问题
      《合同法》实施以后成立的合同民生的纠纷起诉到人民法院的，适用《合同法》规定；《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。
    ...

·先期违约的法律定义
       先期违约，又称预期违约，是指在合同生效后至履行期届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的。其中，明确表示为明示先期违约；以自己的行为表明为默示先期违约。
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·不可抗力的法律定义
      按照合同法第117条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因不可抗力而不能履行合同的，要相应地免除或减轻责任。合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。法律另有规定的，依照其...