在进行商铺租赁的时候往往会遇到一些问题，那么关于商铺租赁合同

南通律师网 www.nt64.net

  在进行商铺租赁的时候往往会遇到一些问题，那么关于商铺租赁合同纠纷的问题有哪些呢？在遇到这些问题后，我们要解决问题又有哪些相关法律规定呢？针对不同的问题我们要及时解决，比如房屋权属问题、装修问题等，下面我们就将为您解答疑问，请继续阅读。
  
  一、租赁房屋的权属问题
  1、承租前核实权属。承租方在签订商业地产租赁协议前需要核实房屋产权证书的原件，必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。通过对出租方 主体资格的审查，可以核实房屋租赁协议的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。同时如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租 方提供房屋所有权人的委托书等法律文件;如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。通过对该物业的权属情况进行调查，还可 以确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的，权属有争议的物业就不能进行租赁。2、关于租赁房屋设立抵押的问题。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押协议前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后 抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，如果房屋出租后设立抵押的，该租赁关系不受影响。如果房屋先抵押，后出租的，出租方应该书面 告知承租人，律师建议双方在租赁协议中明确约定当抵押权实现造成租赁协议解除的，出租方应承担的法律责任。
  二、租赁协议期间的装修问题
  1、关于装修范围必须书面征得出租人的同意。承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可;明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。2、不能损害原房屋主体结构，影响房屋建筑安全。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。3、协议期满或提前终止时，装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。双方还应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。
  三、承租人的优先承担权
  商户租用商铺经过多年经营后，在一定的范围内会形成一定的商业影响，这无疑是一种无形资产。如果租期届满后出租人将商铺收回，他们就要承受着这种无 形的损失。为此，大多数承租人希望能享受该商铺的优先承租权，但是全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，面对如何要保障自己的优先承租权，律师建 议承租人可以协议中约定。1、明确定义什么是“出租人继续出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否则视为出租人违约，应承担一定数额的违约赔偿责任。这样可以防止出租人收回房屋自用1天然后出租以阻断“继续出租”的情形。2、约定什么是“同等条件”，如租金上下不超过10%就算同等条件，比如原租金是10000元，其他人员出的价格只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租，这样可以防止侵害优先承租权的情形出现。
  四、租赁协议解除问题
  租赁协议的解除也涉及到多方原因，将其分别在协议中加以明确可以更好地保护当事人的权利。1、约定出租方的义务及其违约导致协议解除的责任承担方式。例如，明确出租方对于相关手续的协助办理义务，如果相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人有权解约退租并获得损失赔偿。2、约定由于第三方原因使协议无法继续履行时的协议解除条款。比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。对此，可以在协议里约定在双方都没有过失的情况下，须解除协议的，承租方应得到一定的补偿。3、约定承租方在欠租达到一定金额和时间时，出租方享有协议解除权。在满足协议解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，开发企业大都会采取强制收回房屋的措施。但是律师建议：开发企业不能以商户欠租为由而随意侵犯商户财产的所有权，双方当事人可以事先在租赁协议中作出约定：例如租赁协议到期或提前解除协议的，租赁人遗留在商铺内的物品应当在3日内处理完毕，否则，该物品视为弃置物，由出租方任意处理。租赁协议到期或提前解除协议的，应将该商铺恢复原状，恢复原状的费用由承租方承担。如未将该商铺恢复原状的，出租方可代为进行，费用由承租方承担。由此看出，在商铺租赁方面会遇到很多的问题，就比如房屋的权属问题、租赁期间的装修问题、承租人的承担权和协议解除的问题。在合同中需要明确清楚自己应该承担的相关责任，遵守合同中的规定。以上是对商铺租赁合同纠纷有哪些问题的回答，若有疑问请咨询。
  
  
  

·合同违约损失赔偿诉讼时效是怎样的
      合同违约损失赔偿诉讼时效是怎样的 在平时的生活中您总会和他人签订合同，合同是可以对双方的权利与义务进行约定的，其中包括违约金。当产生违约金纠纷而又协商无果的时候，当事人可以进行诉讼，这时需要考虑到诉讼时效。我国关于合同违约损失赔偿诉讼时效是怎样的呢？我们一起来了解下。 一、合...

·合同约定不明该怎么办？
      合同约定不明该怎么办？ 一、合同约定不明该怎么办？ 1、合同生效以后，在合同履行前或履行过程中，如果当事人发现所签的合同条款不清、或合同的内容存在漏洞时，应及时与对方当事人取得联系。 本着平等协商的原则，对合同所欠缺的内容予以协商、弥补。对双方约定不清的内容进一步地澄清、完善，...

·买卖合同中的标的物风险负担规则
      买卖合同中的标的物风险负担规则1、在正常情况下，一般标的物有损毁如在交付前，则为卖方承担责任，标的物有损毁如在交付之后，则为买方承担责任，如果因为买方的原因导致标的物不能如期交付，则由买方在违反约定的日子起，承担标的物的毁损、灭失的风险;2、卖方在交给承运人的在途标的物，除非当事...

·合同法撤销权效力如何认定
      合同法撤销权效力如何认定民众法律意识的增强使得我们在民事交易过程中，更倾向于选择签订合同来保护自己的权益，但如果是在某些特殊的情况下，我们基于错误的意思表示而签订合同，损害自己的权益，此时若想行使撤销权，合同法里关于撤销权的效力是如何规定的呢。为了解决这一困惑，“”在此为您解答关...

·合同不履行违约责任有哪些？
      合同不履行违约责任有哪些？ （一）不能履行合同的违约责任 不能履行，又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。 不能履行有自始不能履行和嗣后不能履行之分，通常系以合同订立时为标准。前者是合同无效的原因，后者是违约的类型，分别债务人是否具有免责事由...

·餐饮技术培训合同的内容是什么?
      餐饮技术培训合同的内容是什么？ 现在很多年轻人都梦想着掌握一项专业的技能，以提高自身的价值，同时获得更高的经济利益实现人生价值，餐饮行业作为一个经久不衰的行业，吸引着太多的年轻人去接受培训，那么餐饮技术培训合同的内容是什么?下面由我们为您整理了一个合同模板。 餐饮技术培训合同...

·合同法中撤销权的规定是怎样的
      合同法中撤销权的规定是怎样的 一、合同法中撤销权的规定 《合同法》第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭： (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权; (二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 《合同法》第...

·涉嫌合同诈骗罪能取保吗
      涉嫌合同诈骗罪能取保吗一、涉嫌合同诈骗罪能取保吗 申请取保候审要满足以下条件，如果合同诈骗罪符合条件，则可以取保候审，但具体还需要根据具体案情进行分析。 刑事诉讼法第六十五条明确规定，人民法院、人民检察院和公安机关对有下列情形之一的犯罪嫌疑人、被告人，可以取保候审： (一)可能判...

·什么是要式合同?要式合同的成立要件有哪些
      什么是要式合同?要式合同的成立要件有哪些？ 一、什么是要式合同 合同的形式，又称合同的方式，是当事人合意的表现形式，是合同内容的外部表现，是合同内容的载体。合同的形式包括口头形式、书面形式和电子数据等其他形式。要式合同，是指法律、行政法规规定，或者当事人约定应当采用书面形式的合...

·单位签订合同签了毁约怎么赔偿？
      单位劳动合同签了毁约怎么赔偿？赔偿金按经济补偿的两倍计算，劳动合同法规定，经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算;不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级...

·产品质量买卖合同纠纷诉讼时效是多久？
      产品质量买卖合同纠纷诉讼时效是多久?因出售质量不合格的商品而未声明引起的损害消费者利益的侵权诉讼和因产品质量不合格造成他人人身、财产损害引起的追究产品责任的侵权诉讼，《民法典》（自2021年1月1日起实施）规定的1年的诉讼时效期间。因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期限为1...