哪些二手房不能进行买卖

南通律师网 www.nt64.net

  哪些二手房不能进行买卖
  
  依照法律法规的规定，以下情形下的二手房不能进行买卖：
  
  1、未依法取得房屋所有权证的房屋;
  
  2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;
  
  3、鉴定为危房的房屋;
  
  4、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;
  
  5、在农村集体土地上兴建的房屋;
  
  6、已经被列入拆迁公告范围的房屋;
  
  7、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;
  
  8、所有权有纠纷的房屋;
  
  9、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;
  
  10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;
  
  11、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;
  
  12、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  
  二、二手房买卖需要注意哪些问题?
  
  (一)房屋手续是否齐全
  
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行二手房交易。
  
  (二)房屋产权是否明晰
  
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  
  (三)交易房屋是否在租
  
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
  
  因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  
  (四)土地情况是否清晰
  
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十多年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  
  (五)物业费用是否拖欠
  
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  
  (六)合同约定是否明确
  
  二手房交易的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、交易方式、权利保证、房屋价款、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
  
  二手房的买卖常见于一些私人之间，这里二手房可能是已经装修并且使用过一段时间的房屋，也有可能还是清水房，购买之后还要再进行装修的。现在，大部分在出售二手房或者购买二手房的时候，其实都是会委托房产中介提供服务，而房产中介在中间也是起到了一个居间的作用，也可以说是为二手房的交易提供担保，这样也才会让买卖双方更放心一些。
  
  

·遇到的房产纠纷应怎么解决
      遇到的房产纠纷应怎么解决 (一)协商解决：纠纷各方自行协商，平等、互利、合理、有偿的妥善解决;主要是依据当事人之间订立的合同进行协商，解决争议双方之间的房产纠纷。如果纠纷各方无法协商解决，可根据纠纷的性质及法律关系分别向行政主管机关投诉，或申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。(二)行...

·天津市城市房屋拆迁管理规定是如何规定的？
      天津市城市房屋拆迁管理规定是如何规定的？ 在各地都存在一些破旧的房屋，各地的行政机构，为了促进当地社会经济的发展，会选择授权给相关的企业单位将此种类型的房屋进行拆除，天津市为了使得当地的被拆迁人的权益得到保障，制定了天津市城市房屋拆迁管理规定。 天津市城市房屋拆迁管理规定 ...

·按揭贷款的基本流程
      借款人填写《借款申请书》并提供必须的资料：

    　申请人应该具备以下条件：年满18岁，具有完全民事行为能力，法有效的身份证明；有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力;同意以所购的房产作为抵押物；已与开发商签订了房地产买卖合同。

...

·签订二手房合同要注意什么
      在实际购买二手房的时候，当事人一般会选择签订书面的购房合同来保护自身权益，同时也能在一定程度上避免纠纷的产生。但需要注意的是，签订二手房合同的时候会有一些需要注意的，那到底签订二手房合同要注意什么呢？我们一起在下文中进行了解吧。 一、签订二手房合同要注意什么 1、要检查房产证...

·房产被拍卖买卖不破租赁适用吗？
      房产被拍卖买卖不破租赁适用吗不适用，《物权法》第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、买卖不破租赁的例外1、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，...

·新婚姻法婚前房产如何分割
      随着《民法典》（2021年1月1日起实施）的颁布，《婚姻法》将被废止。《民法典》婚前房产如何分割?1、婚前双方出资购买房屋，产权登记在一方名下，离婚房产归谁?实践中，经常会出现双方出资购买房屋，男方为了讨好女方，将房产登记在女方一方名下。离婚房子归谁?此种情况比较麻烦，如果登记一...

·新婚姻法 产权登记的房产离婚时该如何分配？
      结婚的时候就要有房子、车子，现在似乎已经成了一种不成文的规定，但是在婚姻存续期间基本上是不存在针对房子的问题的，但是如果出现离婚等情况的话，那么就可能会需要进行产权的分割，这个时候就需要对产权进行重新的登记，那么2017新婚姻法 产权登记的房产离婚时该如何分配？(1)婚前买的房子...

·房屋装修合同签约流程是什么?
      房屋装修合同签约流程是什么？ 一、房屋装修合同签约流程是什么 1、确定意向 2、设计确认 3、预算提交 4、总价确认 5、确定质量和协商工期 6、付款 7、合同责任确认，签字即生效 二、家装合同注意事项 1、选择正规的家装公司，签订合同之前，业主应先审查装饰公...

·租房要注意哪些法律问题
      租房要注意哪些法律问题1) 当心租房过程中的骗局。目前许多骗子以提供租房为由欺骗求租者，租房者一定要确认出租者是不是真正的房东，是不是拥有房屋的出租权，不要急于交钱。2) 租房一定要按照正规的租房的手续，签定租房合同，对于各项费用的交纳做好规定，以免日后出现争执。特别要对退租的内...

·租房合同到期对方不退押金怎么办？
      租房合同到期对方不退押金怎么办？ 现阶段工作生活中都离不开的房子的影响，在一线城市买房负担过大，只能租房来维持现状，但是租房涉及很多问题，其中一个就是押金问题，很多二房东乃至房东在租房合同到期对方不退押金，那么租房合同到期对方不退押金怎么办？下面就租房合同到期对方不退押金的问题...

·对于很多家庭来讲，买房子都是一件大事，同时由于房价比较偏高，
      对于很多家庭来讲，买房子都是一件大事，同时由于房价比较偏高，因此在购买的过程中就要更加的小心注意，以免给自己造成不必要的损害。那具体来说这买房子流程是怎样的呢?我们整理了相关资料，马上就在下文中为你做详细解答。 一、买房子流程是怎么样的 (一)自我能力评估 注意事项：买房应...