18662891662 13921104310 |
18662891662 13921104310 |
姜律师
朱律师
叶律师
章律师
很多人在购买第二套房的时候，可能就会将自己之前的那套房屋出售。而此时也就是人们常说的出售二手房。但也需要注意，不是所有的二手房都可以进行买卖交易。那么法律中规定的，不能买的二手房有哪些呢？我们马上在下文中为你做详细解答。
一、不能买的二手房有哪些
(一)产权不明确的房子不能买
根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于强制性法律规定，因此买二手房一定要查验房主的产权证，即房屋的《土地证》和《房产证》，没有两证或两证不全的二手房不能购买。而在实际操作过程中，未办理两证的合同房进行交易的案例大量存在，但其买卖合同生效的前提还是能够顺利办到两证。
(二)无共有人声明的房子不能买
《民法通则》第七十八条规定，财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产的合同无效。二手房大多是夫妻、家庭成员或几个出资人的共同财产，购买未取得共有人书面同意而出售的二手房会惹上麻烦。
(三)设定了抵押权的房子不能买
《城市房地产管理法》第四十七条规定，房地产抵押，是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。物权法、担保法都规定：抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。因此，买房时应审查权属证书原件是否有抵押记载，如确实要购买抵押给银行的房屋，那么必须让卖方先还清贷款并注销抵押(注：实践操作中，卖方往往用买方支付的首付款去还贷，然后凭银行退还的他项权证去房地产交易中心办理抵押注销手续，在经过上述流程后，房屋才进入正常的过户交易程序)。
(四)不符条件的经适房不能买
按照《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。经适房满5年上市交易的，购房人应向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。
(五)不宜出售的待拆迁房不能买
有些房屋是不宜出售的，如国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋;不得改变房屋和土地用途;不得租赁房屋。由此可知，出售待拆迁房屋也是被禁止的。
(六)注意二手房交易中的户口迁移问题
不少购房者在买二手房时，对于交易过程中的一些过户手续比较重视，对过户后的户口入户却比较疏忽。因此，由于原房主的户口没有及时迁出，而导致购房者购买房屋后迟迟落不下户口、子女无法办理入学手续、困难家庭无法享受社会福利等一系列问题。如何解决二手房交易过程中的户口迁移问题?在签订购房合同时，应把握两点：一是付款的时间。买方可以在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才付清全部的房款。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的口头承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任(违约金)作出书面约定，明确了违约责任，买方才不至于被动。
二、二手房买卖合同无效如何处理
根据我国法律规定，合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失，一般采取如下方法处理：
(一)返还财产
返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还，也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在，则应返还对方;如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
(二)赔偿损失
没有过程的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。法律中对不能买的二手房作出了规定。但有时候可能出现二手房所有人或中介隐瞒这一事实，从而将不能买卖的二手房出售给了不知情的购房者，这种情况下，购房者可以主张对方诈骗，从而认定合同无效，否则的话自身利益是有可能受到损害的。
 |
13921104310  在线法律咨询 |
 |
