承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权？

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  租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时，第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性比较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，若承租人承租的部分房屋占房屋总面积一半以上的，则其对出租人的全部房屋享有优先购买权；反之，则不宜认定其享有优先购买权。（参见上海法院《房屋租赁合同类案办案要件指南》）

   另在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第29条，认为出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。

   在判断承租人是否享有优先购买权时，应综合考虑房屋的使用功能是否相对独立、承租部分占全部房屋的比例。如房屋系整体出售，而承租人仅对该房屋的部分部位要求行使优先购买权，一般情况下承租人不能成为房屋优先购买权的行使主体。

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