买房应注意的细节

南通律师网 www.nt64.net

    1.权属证书

  
    

  
     一般来说，许多房地产项目在预售时，证书不是很全，虽然有些可以慢慢补齐，并不影响买家的购买与居住，但是也有可能潜伏着风险，所以您在签约之前，最好还是看一下有关该房产项目的权属证书后再做决定。

  
    

  
     这里所说的权属证书主要包括：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销（预）售许可证。另外，买家还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。如果不一致会给买家办理产权证带来麻烦。缺少部分证书不一定真会有风险，如果某个项目假造证书的话，则必有很大风险，请买家注意。

  
    

  
     2.防止面积欺诈

  
    

  
     商品房销售一般以单位面积价格来计算一套住宅、一栋楼的总价，这时面积就成了影响总价的至关重要的因素。对于一套已经存在、大小已经固定的住宅来说，面积大，总价就会增加，开发商就可以从中多获利，于是，购房者经常与开发商在房子面积上产生纠纷，常出现的问题有：

  
    

  
     （1）增加每套住宅应分摊的公用面积、将不应计入销售面积的部分原封不动地算进去。

  
    

  
     （2）以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同，房屋交付时使用系数大打折扣，使购房者损失实际可利用的面积。

  
    

  
     （3）以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的概念，扩大计算使用面积的范围。

  
    

  
     （4）小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门实际测量后，因差额较小，不再重新结算差价。

  
    

  
     在合同中对面积差异的处理有所约定。面积差异不超过合理比例———3％时，房价保持不变，若超出此比例，双方就是议定处理办法。

  
    

  
     3.签订认购书

  
    

  
     购房者买房第一步是与开发商签认购书，并交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后，或是因售价又提高了，或是购房者随着对该项目的了解觉得不合适，还有因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。在这里建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。

  
    

  
     4.购房合同文本

  
    

  
     （1）您应与发展商签署由房管部门印制的合同文本。因为这些文本中都对双方的权利义务进行了明确规定，较少出现发展商拟订的“不平等条约”。

  
    

  
     合同中要明确对不按设计图纸施工和达不到质量等级的处理办法，做到越详细越好。另外，在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。

  
    

  
     实践中，往往存在开发商与投资商不一致的情况，比如项目是张三开发，实际上是李四投资，作为买家还是应与张三签约，否则以后办理各种手续会很麻烦。

  
    

  
     除了签订正式的合同，您还必须签订补充协议，包括一些正式合同中没有体现的相关条款，例如关于发展商提供的装修情况以及承诺的便利条件和配套服务等。（2）关于价格

  
    

  
     一般买家应缴纳按购销双方约定的计价标准和房屋面积计算出的房价款和按国家规定应缴纳的各种税费。

  
    

  
     有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对消费者的侵害。所以，买家应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

  
    

  
     （3）交房日期

  
    

  
     因建设资金不足而延期交房是常有的事。开发商为逃避责任，常常在交房时大做文章。常见的有：只注明竣工日期，没有标明使用期；交房日期极其含糊，如将交房日期定为“水电安装完毕后”、“质量验收合格后”等；利用大的市政建设做幌子，称其为不可抗力因素导致延期交房……对此，购房者应注意签合同时一定要将交房日期明白地确定为“某年某月某日”。同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。

  
    

  
     5.注意所买房产是否已设置抵押权

  
    

  
     开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。根据我国《担保法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人（一般为借款人）不得处置抵押物。因此，在抵押权尚未解除的情况下，开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行同意，且保证预售所得款项先用于偿还贷款，买卖双方才能顺利办理产权过户。

  
    

  
     因此，在购房前买家核验开发商出示的国有土地使用权证时，须注意该证书上“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。如有上述情况，买家应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，造成银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致买家无法顺利取得产权证。

  
    

   6.关于违约

   签约的目的就是假设日后会出现违约现象并提前设定一些条款预防，所以在预售契约中一定要清楚约定违约责任，最好明确约定违约金，现行违约金标准为每日万分之四。

   有些发展商要求客户在签订正式的预售契约后，再签订一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同，请买家注意协调统一，以免日后扯皮。

·怎么做离婚房子不被分割
      房子对我们每个人来说都是很重要的一件物品，生活当中，即使夫妻双方离婚了，但是对于房子夫妻双方肯定都想进行争取。生活当中经常有人这样问我们，怎么做离婚房子不被分割，其实关于这个问题，在我国法律法规当中也是有规定的。接下来我们将为您做出介绍。 怎么做离婚房子不被分割? 1、借用他...

·因为这次疫情房贷逾期的后果有哪些
      因为这次疫情房贷逾期的后果有哪些?1、银行催款期间产生罚息若一次未还款，银行将会通过电话或短信的方式通知并提醒你按时还款，同时会产生罚息。若连续三次未还款，银行客户经理将进行催收，同样产生罚息。若逾期次数达到6次以上，这期间可能冻结你的房产。2、房产最终被拍卖若银行催款无果，银行...

·打官司期间房子能卖吗
      能。若房子没有被查封、扣押、冻结是可以的。法院拍卖的房屋，已经被查封，而被查封的房屋是不能私自出售的，否则，造成的后果，由购买人自己承担。千万不要去购买已经被法院查封的房屋。法律链接：《最高人民法院查封》第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不...

·一、租房的注意事项都有哪些？
      一、租房的注意事项都有哪些1，要确定租给你房子的是不是房东本人，一定要拿一张房东的身份证复印件，有的时候可能会碰上二房东甚至是三房东，这样出现问题的可能性就比较大。2，要注意房子的安全问题，不能只图便宜。3，在签合同的时候要看清合同，明确维修责任，以免之后发生纠纷。4，租房子的押...

·婚前个人财产购买，婚后房产增值部分，离婚咋分?
      婚前个人财产购买，婚后房产增值部分，离婚咋分? 此处说的婚前个人财产购买是指婚前一方以个人财产全额购买房屋。按照婚姻法及其司法解释的规定，婚前个人财产购买的房屋属于婚前财产。婚内房产增值的部分也属于一方个人财产，不属于夫妻共同财产。因此，离婚时对于婚后房产增值部分不予分割，只归属...

·哪些房子才真的属于违建?
      哪些房子才真的属于违建? 一、什么是违建? 目前关于违法建筑的界定，主要依据的法律是《土地管理法》、《城乡规划法》，可以定义为： 未经规划土地主管部门批准，未领取(或未按照)建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证)，擅自建筑的建筑物和构筑物，过期的临...

·一、一方婚前取得完全产权的房产，离婚如何分割?
      一、一方婚前取得完全产权的房产，离婚如何分割?一方在婚前取得产权的房产，不管有没有支付全部购房款，房产都归产权方所有。婚后共同财产支付部分购房款的，在离婚分割房产时，获得房产的一方对另一方给予补偿。二、一方婚前支付全部房款，婚后才取得产权证的房屋，离婚后房产归谁?一般情况下，婚后...

·我现在想离婚房子归谁?
      我现在想离婚房子归谁? 《新婚姻法司法解释三》第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。《新婚姻法司法解释三》第七条规定：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不...

·江苏房屋征收与补偿条例若干问题的规定
      江苏房屋征收与补偿条例若干问题的规定 江苏房屋征收与补偿条例若干问题的规定 第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本规定。 第二条　本规定适用于依照《国有土地...

·成都离婚房产转让过户手续是什么？
      关于成都离婚房产转让过户手续，在双方关系在法律上还是存在生效意义的时候，某一方的财产和住房是可以转让给自己的配偶的，这种特殊的情况叫婚内财产转让变更，这种情况按照法律规定是不需要纳税的，只需要支付80元的手续费便可成功办好。但是如果在二人配偶法律意义已经消失的情况下，就要按照以下...

·房屋租赁合同违约如何处理
      在房屋租赁的过程中，会遇到一方因为各种原因违约，在这种情况下，无过错方是否可以要求违约一方支付违约赔偿金呢？我们整理相关内容，将在下文中告诉您房屋租赁合同违约如何处理，希望对你有所帮助。 一、房屋租赁合同违约如何处理 中国《合同法》一共规定了五大类违约责任形式：(一)继续履行...