房地产破产清算偿还顺序是什么

南通律师网 www.nt64.net

  房地产破产清算偿还顺序是什么房地产公司作为公司的一种，其也有公司可能具备的经济活动，破产就是其中之一，房地产公司盈利虽多，却也会面临破产风险。但由于房地产公司破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂，所以房地产公司破产清偿顺序又不同于普通公司。今天，让我们来看看房地产破产清算偿还顺序是什么。
  一、法律依据
  (一)被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”(二)消费购房人权利顺位在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待：首先，购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次，购房人支付部分购房款的情形。此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业破产法第四十二条第(一)项的规定，购房人债权为共益债务;选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。(三)建设工程价款债权顺位合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《批复》进一步明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权，由此，建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为，建设工程价款优先权不具有公示效力，不能对抗在先抵押权，否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵押权，并得于登记额度内优先受偿。(四)预告登记权顺位物权法第二十条确立了不动产预告登记制度，需要注意的是，预告登记与预售登记并非同一概念，前者具有物权法上的效力，后者则仅规定于城市房地产管理法之中，属于行政管理手段，并不具有物权法上的效力。(五)消费购房人定金债权顺位定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保，债务人收取定金后，即以其非特定全部财产作为定金偿付责任财产，这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同，因此，“定金不属于物保债权范畴”。
  二、清偿顺序
  房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;2、建设工程价款优先权;3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;4、破产费用及共益债务;5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;7、普通破产债权。根据我国民法规定，债权优先于物权，所以房地产破产清算偿还顺序应当以债务优先，也就是房地产公司欠下的建设工程价款优先受到清偿，其次才是其他费用。由于房地产公司涉及的利益群体庞大，所以其破产清算也是较普通公司复杂而繁琐得多。对于已经购买该房地产公司房屋的债权人来说，则要耐心等待国家破产清算小组的赔偿。
  
  
  

·哪些人可以申报破产债权？
      哪些人可以申报破产债权？ 一、哪些人可以申报破产债权 1、未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 2、附条件、附期限的债权和诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以申报。 3、债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划人...

·破产清算适用对象是谁？
      破产清算适用对象是谁？破产是市场经济中的一个普遍现象，从广义上将，企业和个人都可能会破产。清算组入驻企业后，会展开破产清算，这个普通清算是不同的。通过破产清算，将企业破产财产进行分配，从而实现企业破产注销。那么破产清算适用对象是谁？我们就此整理了一些资料，我们一起看看吧。 一、破...

·公司破产后的债务谁还？
      公司破产后的债务谁还?有限责任公司承担有限责任，即以公司的财产对债务承担责任。责任是有限的,那些多出来的债务又债权人自己承担,因为他没有看到该公司的资产负债表,资不抵债还要给他投资,如果存在报表作假,那么可以起诉法人代表和财务人员。公司进入破产程序，肯定是由于资不抵债的原因造成的...

·公司注销股东会决议 当一个公司宣告破产的时候需要对公司注销
      公司注销股东会决议 当一个公司宣告破产的时候需要对公司注销，公司注销需要办理。公司办理注销，一般要求公司提交一些材料，包括公司股东大会对注销的股东会议决议书。下面是公司注销股东会决议的相关内容，请您阅读。 一、公司注销股东会决议的要点 1、时间、地点、参会股东等常规决议内容...

·破产清算期间职工社保怎办
      破产清算期间职工社保怎办由于企业的发展状态不好，很多一直亏损的企业会选择宣告破产。随之进行破产清算，通过清算后的资产来偿还债务。那么就涉及到了破产清算期间职工社保怎办得问题。破产期间员工还没有解除劳动合同，也就没办法和其他的用人单位签订劳动合同，社保断缴后又会造成一系列的后果，那...

·公司债权债务清算公告期限为多久？
      公司债权债务清算公告期限为多久？公司如果因为经营不善申请破产清算时，需要对公司债权和债务进行清偿。按照规定，由清算组发布清算公告，那么公司债权债务清算公告期限是多久？清算的通知方式是什么？下面我们一起来看看我们带来的分析。一、公司债权债务清算公告期限为多久《公司法》第一百八十五条...

·宣告破产的情形
      人民法院受理债务人破产案件后，有下列情形之一的，应当裁定宣告债务人破产： 　  
    （一）债务人不能清偿债务且与债权人不能达成和解协议的； 　  
  ...

·担保公司的概念是什么？担保公司破产清算的程序是怎样的？
      担保公司的概念是什么？担保公司破产清算的程序是怎样的？ 一、担保公司的概念 个人或企业在向银行借款的时候，银行为了降低风险，不直接放款给个人，而是要求借款人找到第三方(担保公司或资质好的个人)为其做担保。担保公司会根据银行的要求，让借款人出具相关的资质证明进行审核，之后将审核好...

·最高人民法院《关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》
      

当前，因受国际金融危机和世界经济衰退影响，公司经营困难引发的公司强制清算案件大幅度增加。《中华人民共和国公司法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》（以下简称公司法司法解释二）对于公司强制清算案件审理中的有关问题已作出规定，但鉴于该类案件非...

·破产清算后如何分配及顺序
      破产清算后如何分配及顺序 在市场经济的发展过程中，公司经营不善，资不抵债，无法偿还到期债务，可能会导致破产。在破产之后会对公司进行清算。对于公司的破产财产是需要对债权人进行按照法律顺序和比例进行分配的，那么破产清算后如何分配及顺序是什么呢？下面我们就为您详细介绍。 破产清算后...

·公司的人格否定
      

公司人格否定[disregardofcorporatepersonality]，在广义上是指对公司人格的彻底剥夺，从狭义上仅是指于特定法律关系中予以否认公司人格。而后者在英美国家又通俗地称为揭开公司的面纱[piercingthecorporateveil]。有的学者认为公司...