签了《房屋拆迁安置协议》，逾期交房的违约金怎么计算？

南通律师网 www.nt64.net

  1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中规定： 第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 　　第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任

  3. 原告陈长望与被告四川天泰置业发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈长望的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼，被告四川天泰置业发展有限公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

  4. 本院认为，原、被告双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，内容真实，没有违反法律、法规强制性规定。双方对违约金的约定也是相互对等标准，应合法有效。协议中所约定被告安置给原告的第一套“天泰•凤翎锦绣”1号楼25层2号房屋的办理产权证及土地使用权证的时间及违约责任是2012年5月31日交房后的18个月内，逾期每天按300元支付违约金。而在实际履行中，被告虽按约定的交房时间向原告交付了第一套安置房屋，但按上述办证时间的约定，被告应在2013年11月30日前负责给原告办妥该房屋的产权证和土地使用权证，但被告至原告起诉时即2017年2月24日仍未给原告办理此两证，逾期办证近三年零一个月时间，已构成违约。因此，被告应当承担违约责任。对于被告应向原告安置的第二套“天泰•凤翎锦绣”18号楼13层1号房屋，按《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定的交房时间和违约责任是2014年12月31日，逾期每天按300元支付违约金。而在实际履行中，被告于2016年10月18日发布公告要求原告等被拆迁户办理结算入住手续的截止时间是2016年11月15日止，但原告并未前去办理结算接房手续，由于原告未提供未接收该房是被告方过错造成的证据，故应确认被告公告中载明的办理结算入住手续的截止时间为被告向原告履行交付第二套房屋的时间。即便如此，被告就此套房屋的交房时间已逾期向原告交付近两年时间，亦已构成了违约行为。因此，被告亦应承担违约责任。鉴于原告对第一套房屋主张的逾期办理两证的违约金的诉讼请求是2万元，对第二套房屋主张的逾期交房的违约金的诉讼请求是4万元，是对合同违约金进行的主动调减，远远低于合同约定的违约金标准，且被告逾期办证及逾期交房的过错责任均在于被告。故原告要求被告支付违约金的两项诉讼请求，于法有椐，本院予以支持。至于原告要求被告立即办理第一套房屋的产权证和土地使用权证的诉讼请求，因被告依法负有继续履行合同义务的责任，故本院亦予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭答辩及对原告提供的证据予以质证，应自行承担不利的法律后果。

  5. 本案裁判结果

  一、被告四川天泰置业发展有限公司于判决生效后三十日内向相关不动产登记机构提交符合办理不动产权属登记的所有资料，用以为原告陈长望办理位于达州市通川区北外胡家坝社区“天泰•凤翎锦绣”1号楼25层2号房屋产权的相关证书；

  二、被告四川天泰置业发展有限公司于判决生效之次日向原告陈长望支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证的违约金2万元及逾期交房违约金4万元，共计6万元。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  

·房子有抵押，怎么过户？
      1.取得《房屋所有权证》，并已贷款抵押的房屋，是否能过户要根据不同的情况区别对待，在符合一定条件情况下可以办理买卖、继承、变更登记等过户手续的，以下举例说明： 2.在抵押期间的房屋，如要办理买卖过户手续(转移登记)，需要经过银行的同意，由买卖双方及抵押权人(银行或金融机构)共同...

·房屋的确权面积
          确权面积也可以说是产权登记面积，产权登记面积是房屋竣工验收后，购房合同内填写的测绘后面积(一般签定正式购房合同后，开发商应在90天内将此合同到当地房产管理局进行注册，合同内的建筑面积也就是将来的产权证上的产权登记面积)以及房屋产权证...

·不能办理房产证的原因有哪些？
      不能办理房屋产权证既有开发商的原因，也有购房者的原因。
对于开发商而言，不能办理产权证的主要原因有：
①利用集体所有土地开发的项目。
②未经立项批准的项目。
③未取得规划审批的项目。
④没有销售许可证又无产权证的房屋。
⑤未经验收或验收不合格的...

·公房承租人去世后，拆迁补偿利益属于遗产范围吗？
      1. 李秀（化名）与刘子成（化名）夫妇育有两女，分别是长女刘慧来（化名），次女刘慧开（化名）。刘子成去世后，李秀与张立民（化名）再婚，再婚后未生育子女。再婚后，张立民所在单位北京市某厂分配海淀区荣凯路×号房屋（以下简称1号房屋），张立民在此居住至1991年3月10日去世。 20...

·买了公共保障性住房，合同有效吗？
      1. 刘某某通过北京某房产集团公司（以下简称：某房产公司）的宣传得知该公司在出售范庄在建楼房，于是到售楼处了解情况，工作人员介绍了该在建楼房可以办产权，系商品房以及楼房的户型、面积、房款等相关情况，刘某某在该公司的宣传之下就相信了该楼房是商品房可以办理过户手续，遂于2012年5月...

·南京买房落户政策规定
      

    很多购房人关心在当前商品房限购令的背景下，南京一直以来的买房落户政策会不会发生变化。
对于这个问题，律师解答说，目前南京买房落户的政策尚无变化，南京目前的买房落户政策出自2004年6月19日起施行的《南京市户籍准入登记暂行办法》，...

·小产权房是否可以继承
      一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房；其二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。 第一类房屋，从取得主体划分有两种：一种是农村集体组织成员，即本村村民，通过出资购买或者置换取得；一种是非...

·将个人财产约定为夫妻共有，是否可以单方撤销？
      1. 薛孟华与倪雪系夫妻关系，双方于2006年2月6日登记结婚，于2011年5月13日签订了离婚协议并经民政局登记离婚。其中离婚协议约定：“男方名下有天通苑经济适用房一套，位于昌平区东小口镇×××号。此房屋于2002年按揭购买，此房屋归男方所有。” 2012年2月11日双方签订...

·车位被抵押，能否排除强制执行？
      1.车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。 ...

·房屋住宅产权与商业产权什么区别?
      

1、土地使用年限不同:商业住宅土地使用年限为40-50年；商品住宅土地使用年限为70年。
2、产权性质不同:商品住宅属于商品属性的普通住宅；商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层为商业网点，上层为民用住宅。
3.主要区别是使用性质不同，商住可以申请营业...

·居间服务格式条款中的“独家代理”有效吗？
      1. 　上海的一家房产经纪公司A与市民华某签订的居间合同中，有独家代理的条款，但华某却通过另一家房产经纪公司B卖了房，房产经纪公司A以违约为由将华某告上法院。　原告房产经纪公司A在法庭上表示，在签订房产出售居间合同后，其积极为华某联系“下家”，而华某却私自与房产经纪公司B介绍的买...