农村房屋买卖，有无法律效力？

南通律师网 www.nt64.net

  1. 2002年1月13日，付某与张某签订《房屋买卖协议书》一份，约定：“卖方付某（简称甲方），买方张某（简称乙方）。经双方友好协商，甲方愿将座落于北京市房山区长沟乡某村村东住宅及庭院，面积共计0.33亩卖给乙方长期使用。乙方出资10000（壹万元）元人民币，一次性付款购买甲方住宅及庭院。付款后此协议书立即生效。未尽事宜，双方将友好协商解决。本协议书一式肆份，双方各持二份。”现因该房屋纳入拆迁范围，付某遂起诉张某要求判令双方于2002年1月13日签订的《房屋买卖协议书》无效；要求被告张某勤返还房屋。

  2. 一审法院经审理作出判决：付某与张某于2002年1月13日签订的《房屋买卖协议书》无效。

  3. 二审法院认为，宅基地使用权系农村集体经济组织成员专属享有的权利，国家法律和政策禁止宅基地使用权人将宅基地及宅基地上建设的房屋向本农村集体经济组织以外的人员转让。张某并非涉案房屋所属农村集体经济组织的成员，付某将涉案房屋卖与张某违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方签署的合同应为无效。张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

  4.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决“驳回上诉，维持原判。”

  5. 宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特质。

  

·.承租人未经出租人同意擅自改变房屋结构，出租人能否解除合同？
      1.王炳方（化名）与黄明艳（化名）于2013年9月23日签订了房屋租赁合同，约定王炳方将其位于南宁市某区别墅出租给黄明艳使用，租期五年一个月，自2013年12月1日起至2018年12月31日止，年租金120000元，按半年支付。房屋使用用途为办公场所。合同签订时承租人支付保证金1...

·公房承租人去世后，拆迁补偿利益属于遗产范围吗？
      1. 李秀（化名）与刘子成（化名）夫妇育有两女，分别是长女刘慧来（化名），次女刘慧开（化名）。刘子成去世后，李秀与张立民（化名）再婚，再婚后未生育子女。再婚后，张立民所在单位北京市某厂分配海淀区荣凯路×号房屋（以下简称1号房屋），张立民在此居住至1991年3月10日去世。 20...

·央产房能上市交易吗？
      1. 央产房，全称是中央在京单位已购公房，即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产，是指职工按房改成本价或标准价《优惠价》及其他国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的共有住房。 2. 根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办...

·酒店式产权房的租赁经营合同可否任意解除？
      1. 何为双方的任意解除权。所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。任意解除合同,即不符条件的合同解除,它不以当事人违约为前提,而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。任意解除权应由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定。一般认为《合同法》第232...

·合伙买房如何避免风险，合伙买房的风险怎么避免？
      合伙买房存在着一定的风险，如果共同购买一套商品房，那么上方都是是房屋共有人，房屋权属证书中会体现房屋共有人和共有份额，另外双方可以申请颁发房屋共有权证。
    合伙买房如何避免风险：
   ...

·买卖合同最终未能订立，中介公司有权主张违约金吗？
      1. 2004年6月12日，上海搏邦地产投资顾问有限公司（以下简称搏邦公司）与毛艺霖（买受方）和案外人庄焕华、庄静雯（出卖方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定搏邦公司作为居间人将案外人坐落于本市浦东新区浦明路99弄32号102室的房屋介绍给毛艺霖购买，该房总房款为人民币2,4...

·居间合同中规避“跳单”条款是否有效？
      1. 原告新余市安家房地产经纪代理有限公司（以下简称安家房产）诉称，两被告廖某、林某因买房需原告提供房屋买卖居间服务，于2015年4月6日与原告签订了《看房确认单》，该看房确认单中被告承诺：本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋，均视为原告的居间成功，被告即按房屋成交价的1%...

·什么是建筑物的区分所有权？
      建筑物的区分所有权与一般房屋的所有权的区别 建筑物的区分所有权与一般房屋的所有权的区别，主要表现为： 建筑物区分所有权的客体是建筑物的专有部分。一般房屋所有权的客体是明确的、独立的。 在区分建筑物中由于既存在着专有部分也存在着共有部分，因...

·未成年人可否购房办证？
      根据《民法通则》规定：不满１０周岁的未成年人是无民事行为能力的人，由他的法定代理人代理民事活动。１０周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。１６周岁以上不满１８周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取...

·共有住房承租权能否变更？
      1. 公房承租权与承租人是否符合承租公房的条件密切相关，在公房承租人死亡后其民事主体资格消灭，当然不再享有公房承租权了。　法律规定遗产必须是公民死亡时遗留的个人合法财产，公房不属于公民个人所有的财产，公房承租权在公民死亡后即消灭，公房承租权不属于公民遗留的合法财产，不能继承。在...

·什么是“小产权房”？
      所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管...