土地使用权出让过户需要注意什么？

南通律师网 www.nt64.net

  土地使用权出让过户需要注意什么？无论是国有土地还是集体土地，土地使用权出让过户的现象每天都在发生，很多人的目光只停留在办理转让过户需要满足什么条件，需要上交什么材料上，殊不知，只了解这些并不能是转让手续变得简单，那么，具体来说土地使用权出让过户需要注意什么?
  一、出让合同的形式
  国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
  二、国有土地的权属调查和资信能力调查。
  1、出让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。2、出让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
  三、出让价格评估事宜
  在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。
  四、国有土地使用权转让的担保
  1、拟出让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的核心。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。
  五、有关税费
  出让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地销售价，若销售价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。
  六、土地用途及相关用地条件的变更
  1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。2、出让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
  七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题
  1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
  八、权属变更程序与支付转让价款问题
  因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。
  九、国有土地使用权设定抵押后的出让问题
  国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。在合同中对转让的土地的价格、出让后的债权债务关系以及发生纠纷该如何处理等内容。除此之外，在过户手续办理完毕后是需要缴纳税费的，然后到国家相关部门办理变更登记。
  
  
  

·最新云南省曲靖市罗平县征地统一年产值补偿标准
      年最新云南省曲靖市罗平县征地统一年产值补偿标准　　云南省曲靖市罗平县土地共有四类： 　　一类区片范围：罗平县城坝区(涉及罗雄镇的团结、九龙、红星、西关、新村、大水塘、青草塘、法金甸、学田、羊者窝、新寨、普妥、坡衣、外纳、以龙、圭山、幸多禄、大凹子；涉及板桥镇的金鸡、品德；涉及九龙...

·探视权异地执行在法律中怎么规定
      一、探视权异地如何执行1、探望权是未直接抚养一方父母的权利。“离婚后，不直接抚养子女的父或母，有探望子女的权利，另一方有协助的义务。”探望权的实现应以子女利益为出发点。现代亲权的设立，其目的不是为了实现家长对子女人身的控制，而是实现子女对亲情的需要。同时，探望权的实现必须充分考虑...

·随着建筑行业的不断兴盛，房地产行业的一路飙升，部分投资者早早
      随着建筑行业的不断兴盛，房地产行业的一路飙升，部分投资者早早的就把目光投向了建设工程行业，那随之而来的建设工程纠纷也就不断增加了，甚至出现了每年增长的态势，那建设工程纠纷的主要种类有哪些呢?下面请随一起来了解学习一下吧。 1、建设工程民事纠纷 民事纠纷的特点： (1)民事纠...

·衡阳征地拆迁补偿标准
      衡阳征地拆迁补偿标准 衡阳征地拆迁补偿标准 为了加强集体土地上房屋拆迁补偿、安置工作，维护被征地拆迁单位和村民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律法规规定，结合我市实际，制定此...

·网上诽谤管辖地如何确定，构成诽谤罪的条件有哪些？
      现在网络很发达，很多人都可以在网络中搜索各种各样的讯息，不法分子就是利用了这一点对其进行撒网，从而制造出掀起舆论的效果。不法分子主导网络舆论对受害者进行心理攻击，这就对受害者造成了精神上的伤痛。所以，无论是谁受到了网上诽谤，都要懂得向派出所或者法院寻求帮助。那么，网上诽谤管辖地如...

·最新辽宁省锦州市太和区征地补偿标准
      年最新辽宁省锦州市太和区征地补偿标准　　辽宁省锦州市太和区土地只有一类：　　区片范围：杏山街道办事处、天桥街道办事处、王家街道办事处、娘娘宫镇。　　补偿标准：区片价：33000元/亩；建设用地：33000元/亩；未利用地：26400元/亩。　　以上补偿标准仅包含土地补偿费、安置补...

·国有土地使用权拆迁补偿的法律依据都有哪些？
      国有土地使用权拆迁补偿的法律依据都有哪些？1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际...

·土地承包权转让合同的模板
      土地承包权转让合同的模板 土地承包权转让合同 甲方：_________________有限责任公司 乙方：_________集团控股股份有限公司 为壮大林业经济，搞好林业综合开发，甲、乙双方本着自愿公平、诚实信用的原则，经充分协商，就__________土地转承包经营及林...

·征地拆迁中“抢栽、抢种”的苗木能获得土地征收补偿吗？
      征地拆迁中“抢栽、抢种”的苗木能获得土地征收补偿吗？　　经常遇到网友咨询，我们承包的土地上种了很多果树，现在政府要征地，但是政府不补偿我果树的钱或者补偿的非常低，这是为什么呢?这种情况很有可能存在“抢栽、抢种”的问题，今天，征地拆迁律师团就以一个案例来为您解析一下这个事情。 　　...

·农村个人土地使用证办理流程是怎样的，哪个部门办？
      农村个人土地使用证办理流程是怎样的，哪个部门办？土地使用证是一个非常重要的证书，在使用土地之前是一定需要取得相应的证书的，当然土地使用证书的办理也是有一定的程序的，只有按照相应的程序办理土地使用证的话，才能更加快速的获得相关部门颁发的土地使用证书，那么农村个人土地使用证办理流程是...

·一、买房子地段重要还是户型重要?
      一、买房子地段重要还是户型重要? 地段比户型更重要 地段好，配套齐全、交通发达，价值自然高。同时还能抗跌，无论用来出租还是二次销售抑或让金钱保值。相信很多人在对于地段和户型的时候，都会选择地段，房屋所在的地段会直接影响到房价的高低，对于稍微有些经验的购房者来说，自然明白地...